Investimento Hoteleiro: produtos e destinos de maior potencial

Num contexto de perspetiva continuada de crescimento do investimento hoteleiro a nível mundial, e na região EMEA em particular, importa analisar quais as principais características dos ativos e as localizações que mais interessam aos players do setor. Consolidação, single-asset transactions, e mercados secundários (algumas cidades do Reino Unido e Alemanha, Espanha, Itália e Portugal) são considerados os pilares do investimento hoteleiro para 2016.

Dadas as atuais condições de mercado e os crescentes níveis de exigência dos clientes, uma das principais oportunidades que existe nos dias de hoje no que ao investimento hoteleiro diz respeito, prende-se com a renovação de hotéis já existentes, dando não só resposta aos novos standards do turista dos nossos dias, mas contribuindo também para a qualificação da oferta. Contudo, não basta apenas renovar, especialmente quando nos referimos aos hotéis de lazer; verifica-se a necessidade de incorporar novos conceitos que lhes permitam diferenciar-se dos principais concorrentes.

Ativos com elevado potencial de reposicionamento através de renovação, e atribuição de uma marca, são o modelo de negócio que está a ser seguido pelos players, dado que se centram no real valor do ativo as is e no potencial de aportar valor, através de investimento em CAPEX e consequente reposicionamento. Em suma, preço atual do ativo e visão de futuro são os principais aspetos analisados.

O estabelecimento de contratos de gestão/arrendamento/franchising com marca hoteleira reconhecida internacionalmente representa oportunidade na redução da dependência das unidades de alojamento face a operadores turísticos, dando-lhes acesso a uma clientela direta (proveniente dos canais de distribuição das marcas), e desta forma melhorar a sua rentabilidade.

No que aos destinos diz respeito, os fatores críticos de sucesso a que devem dar resposta para se tornarem apelativos para investidores e operadores hoteleiros são: localização acessível (maioritariamente no que ao transporte aéreo diz respeito), envolvente natural e/ou cultural de destaque, oferta complementar de qualidade (restaurantes, bares, vida noturna, equipamentos culturais, espaços de diversão dedicados a crianças, entre outros) e bases que permitam oferecer ao cliente algo de novo, novas experiências.

Estão assim criadas as bases para por um lado contribuir para a requalificação da oferta em Portugal – algo que felizmente já se vem fazendo sentir nos últimos anos – especialmente em destinos maduros como seja Lisboa, Algarve e Madeira, e para a melhoria dos indicadores operacionais através de uma gestão mais profissional, possibilitando que desta forma se aproximem dos registados a nível Europeu.

Sobre o autor

Karina Simões Vice President Hotels & Hospitality Group, Portugal

Ingressei na JLL em 2015 como Vice Presidente da JLL Hotels & Hospitality Group, Portugal. Anteriormente, trabalhei ao longo de 15 anos na Neoturis, empresa de consultoria em turismo de referência a nível nacional, participada pela CBRE. Enquanto Manager, tive como responsabilidade a realização de definições de conceitos de Hotéis e Resorts, análises de mercado, validação de conceitos, desenvolvimento de manuais de procedimentos, reposicionamentos, estudos de mercado e viabilidade económico-financeira, estratégias de marketing, avaliações, negociação de contratos de gestão com cadeias hoteleiras internacionais, entre outros. O âmbito da análise foi não só o território nacional, mas também outros países tais como Espanha, Itália, Grécia, Turquia, EUA e Brasil. Sou licenciada em Gestão e Planeamento em Turismo pela Universidade de Aveiro, com especialização em Strategic and Financial Management, curso leccionado por professores da Universidade de Cornell. Tenho também uma Pós-graduação em Gestão e Avaliação Imobiliária (ISEG).

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