O imobiliário como classe de ativos para investir

O mercado imobiliário é atualmente uma das áreas mais ativas em Portugal. A menor volatilidade face a outras classes de ativos (ações e obrigações) e retornos superiores aos da maioria dos mercados europeus, tornam o investimento em imóveis nacionais uma alternativa atrativa.O mercado tem sido globalmente caracterizado pela influência de grandes players, essencialmente fundos geridos por grandes casas internacionais. Portugal não foge à regra: dos 970 milhões investidos no país nos três primeiros trimestres de 2016, 92% do capital é proveniente do estrangeiro e mais de metade é veiculado por fundos de investimento. Esta tem sido a norma que contou apenas com um período de exceção, durante a crise, quando Portugal saiu momentaneamente dos radares dos investidores internacionais.

De acordo como o recente estudo “Emerging Trends in Real Estate” elaborado pela PwC e pela Urban Land Institute, Lisboa surge em 7ª lugar como melhor destino para investir em imobiliário, à frente de cidades como Madrid e Barcelona.

A compra de ativos para promoção imobiliária está muito dinâmica, em particular nos centros de Lisboa e Porto, mas o investimento, que abordamos neste artigo, em imóveis de rendimento não lhe fica atrás, apresentando os níveis de capital transacionado mais elevados de sempre.

Depois de 2007, ano em que se atingiu um volume de investimento recorde até então, de mais de 1,2 mil milhões de euros, a crise do sub-prime em 2008 agravada pela crise das dívidas soberanas a partir de 2010, refrearam substancialmente a procura.

Em 2012 aprovaram-se importantes alterações à Lei do Arrendamento, lançou-se o programa dos Golden Visa e foi relançado o Regime Fiscal para Residentes Não Habituais, fatores que se revelaram cruciais para a revitalização do setor. Como consequência destas alterações e de alguma melhoria económica do país, 2013 foi marcado pelo ressurgimento do dinamismo do mercado e dos investidores internacionais. Em 2015 confirmou-se a tendência de que Portugal estava definitivamente no mapa e atingiu-se o recorde histórico no país, com um volume total investido de 1,8 mil milhões de euros.

Os fatores que reposicionaram o mercado de imóveis nacionais na mira dos investidores internacionais mantém-se: taxas de juro dos principais bancos centrais mundiais em mínimos históricos; continuação do crescimento económico; mercados financeiros voláteis; fraca atração e elevado risco da dívida Portuguesa, com taxas atualmente acima dos 3,5% e ainda classificada na categoria de lixo pela maioria das agências financeiras; yields atrativas face às congéneres cidades europeias; indicadores sólidos no mercado ocupacional e com margem de progressão; crescimento gradual das rendas; crescimento do turismo e por fim, elevada liquidez nos mercados internacionais. Assim, perspectivamos que o investimento atinja um valor total em 2016 perto dos 1.800 milhões de euros transacionados no ano passado.

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No futuro próximo consideramos haver ainda dois fatores que poderão beneficiar o setor no geral e especificamente o setor no nosso país:

  1. A diferença hoje e em 2007, o anterior ano recorde do mercado imobiliário, entre o gap das yields praticadas nas transações de imóveis e os retornos das classes de ativos consideradas “seguras”, cujas referências são as taxas de juro de obrigações alemãs a 10 anos e as taxas de juro de bancos centrais: enquanto que as yields imobiliárias se encontram sensivelmente ao mesmo nível nos dois períodos, em torno dos 5%, os retornos dos investimentos seguros estão atualmente a níveis perto de 0% quando em 2007 se situavam perto dos 4%, significando que o diferencial era em 2007 cerca de 100 pontos base quando hoje são cerca de 500 pontos base. Assim, apesar das yields do nosso mercado estarem já algo comprimidas, poderá haver espaço para maiores descidas, devido a este gap considerável, demonstrando solidez e capacidade de atração do setor. Dado que se perspetiva um aumento moderado das rendas e possível diminuição das yields, poderá haver oportunidades de valorização dos preços dos imóveis, acima de tudo imobiliário core e localizado nas melhores zonas de Lisboa e Porto.
  2. Lisboa apresenta prime yields de retalho e escritórios pouco acima dos 5% nas melhores zonas (5% no comércio de rua e 5,25% em escritórios), a meio caminho entre as cidades mais consolidadas como Londres (2% e 3,5%), Paris (ambos 3%), Berlim (3,5% e 3.45%) ou Madrid (3,5% e 5%)) e cidades mais periféricas como Zagreb (6,75% e 8,5%), Atenas (7% e /7,5%) ou Budapeste (6,5% e 6,75%), o que nos coloca numa posição intermédia que concilia médio risco vs rentabilidades atrativas.

Assim, apesar da situação económica do país não estar ultrapassada e haver ainda muitas dúvidas em relação ao futuro tanto de Portugal como da Europa e do mundo, o setor imobiliário tem-se mantido relativamente imune a muitas turbulências, acima de tudo políticas e tem tido o mérito de se ter adaptado e profissionalizado de forma eficiente, dando boas soluções a clientes que precisam de rentabilizar capital. Estamos a entrar em terreno novo, com preços e yields a baterem recordes, mas a reabilitação e desenvolvimento de diversos imóveis para fazer face à procura existente irá trazer novo produto de qualidade para o mercado, que conjugado com os fatores acima mencionados, fazem acreditar que o ritmo não deverá abrandar.

Aproveitemos o momento, usando-o com sabedoria e profissionalismo para atrair cada vez mais investidores para o nosso país, que conta com indicadores e setores ainda com margem de progressão em termos de performance e rentabilidade.

Sobre o autor

Maria Empis Head of Strategic Consultancy & Research | Consultancy & Research

Ingressei no Departamento Consultoria Estratégica & Research da JLL em janeiro de 2013, onde sou responsável pela análise do mercado imobiliário nacional e pela produção de relatórios de mercado. Do lado da consultoria tenho dado apoio à realização de vários estudos de mercado, bem como na definição estratégica e de posicionamento de produtos imobiliários nos diferentes setores da atividade imobiliária para clientes nacionais e internacionais.
Sou licenciada em Engenharia Civil pela Universidade Nova de Lisboa. Trabalhei no Departamento de Investigação e Desenvolvimento para a STAP SA e, posteriormente, como avaliadora imobiliária na CPU Consultores. Antes de entrar na Jones Lang LaSalle e desde 2007, fui Senior Consultant no departamento de Research e Consultoria na CBRE.

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