Primavera de 2013?

Numa das conversas habituais desta altura do ano, comparei o ano 2013 a uma andorinha. Se é certo que “uma andorinha não faz a primavera”, e por isso não há lugar a grandes entusiasmos nem tempo para descansar, o ano de 2013 marcou, sem dúvida, o mercado imobiliário como anunciador de uma nova “estação”.

O que mais me atrai nesta nova realidade é o facto de agora o mercado do nosso imobiliário ser muito mais vasto, a uma escala global.

Se antes já tivemos investidores institucionais e os compradores britânicos para o nosso imobiliário turístico, agora temos esse mercado de volta e muito mais alargado, não só como potenciais investidores mas também como visitantes, devido ao grande crescimento registado no turismo.

Os programas de benefícios fiscais e vistos criados, a nova lei do arrendamento urbano, juntamente com o potencial turístico das nossas cidades e país estão a criar oportunidades que interessa aproveitar.

A reabilitação urbana tem tido por isso um forte desenvolvimento, impulsionada pelo crescimento de oferta de apartamentos turísticos e pela procura de compradores internacionais.

Mas as oportunidades criadas por este “tempo novo” não se ficam por aqui. Estamos a assistir a um enorme crescimento de estudantes internacionais, que necessitam de melhor alojamento, bem como a um crescente interesse de reformados europeus em se fixarem em Lisboa, pelas características ímpares que esta cidade oferece, aliadas ao regime fiscal para residentes não habituais.

Este turismo sénior é uma oportunidade com alto potencial que ainda não foi devidamente explorada e as condições “naturais” e fiscais que temos já são muito atractivas. Precisamos, contudo, de criar uma oferta mais consistente e integrada.

Todas estas oportunidades estão muito centradas no sector da hospitalidade, que de facto se apresenta como a maior vocação do nosso país, e que por isso interessa acarinhar, desenvolver e também melhor regular.

Um dos factores que nos tornam um destino muito procurado é sem dúvida o baixo preço, o excelente “value-for-money” da nossa oferta turística. No entanto, esta é também uma das maiores preocupações dos nossos operadores, pois assistimos a níveis de preço que não contribuem para a sustentabilidade do sistema.

Penso, por isso, que esta deverá ser a maior preocupação do sector, tanto das entidades que o regulam, das associações, bem como dos operadores. É importante estudar o que é necessário fazer, de modo a que se consiga trazer os preços para níveis que criem riqueza, mas ao mesmo tempo que não nos façam perder a competitividade.

O ano de 2013 foi, de facto, de alguma recuperação deste sector em Lisboa, com um aumento de hóspedes internacionais de 8,4% até Outubro, com uma ocupação de quartos de Hotel até Novembro de cerca de 69% (67,5% em 2012), o que com a abertura de novas unidades e com a multiplicação da oferta de apartamentos turísticos pode-se considerar muito boa.

Tendo-se registado um ligeiro aumento no preço médio por quarto vendido (ARR ou ADR) nos hotéis de quatro estrelas (até Novembro), este situa-se nos 63€, valor que se considera demasiado baixo para o nível de qualidade que os hotéis da capital oferecem.

Embora não seja especialista neste sector, parece-me que há aqui alguma margem para crescimento se pensarmos num contexto de competitividade internacional. Penso que a grande maioria dos turistas de Lisboa estaria disponível para pagar um pouco mais pelo seu alojamento na nossa cidade, que considera ser um autêntica pechincha.

Cerca de 80% dos turistas que nos visitam pela primeira vez, consideram que Lisboa excedeu as suas expectativas, e apenas 1% refere que ficou abaixo. Será que as (baixas) expectativas também não serão criadas pelo baixo preço que pagam? Não será possível aumentar o nível de preços mantendo a satisfação dos nossos clientes?

Pensemos então no que significaria ter este ARR num valor próximo de 70€ em 2014, para começar, e o impacto positivo que isso teria neste sector.

Temos uma cidade cada vez melhor, cada vez mais única e autêntica na Europa, não a vendamos ao desbarato.

Sobre o autor

Fernando Vasco Costa Head of Development Services | Development Services

Actualmente, sou Head of Development Solutions na JLL, departamento que integra a comercialização de imóveis para promoção / desenvolvimento e a área de Gestão de projecto (Project & Development Services). Entrei na JLL em 2012 para dinamizar o Departamento de Consultoria Estratégica, onde era responsável pela elaboração de diversos trabalhos como estudos de viabilidade, Best Uses, Reposicionamento e Reestruturação de Portefólios, bem como relatórios de mercado. Tenho uma vasta experiência no desenvolvimento de projetos com diferentes escalas e usos como Habitação, Centros Comerciais, Resorts, Hotéis Boutique, Escritórios e Reabilitação Urbana. Licenciei-me em Arquitetura em 1996 pela Faculdade de Arquitetura da Universidade Técnica de Lisboa e detenho uma Pós Graduação em Gestão Imobiliária na ESAI, em 2003, e outra em Gestão na Universidade Nova de Lisboa, em 2008.

Partilhe este post

Deixe o seu comentário

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios marcados com *

*