Valorização de activos com a nova lei do arrendamento

Muito se tem dito e escrito sobre a nova lei do arrendamento, principalmente no que respeita aos aumentos propostos pelos proprietários, bem como em relação ao período de resposta às notificações dos mesmos. As diversas associações de inquilinos não têm tido mãos a medir para o elevado número de solicitações.A lei afeta cerca de 250.000 contratos de arrendamento anteriores a 1990 e introduz uma série de alterações com impacto significativo, quer para inquilinos quer para proprietários. Para estes últimos, e pelas melhores razões, esse impacto far-se-á sentir tanto na adequabilidade das rendas como no que concerne, consequentemente, à valorização dos seus ativos.

Entre as alterações introduzidas, para além da impossibilidade de transmissão dos contratos, passa a ser possível a negociação direta entre inquilinos e arrendatários, culminando o processo numa aproximação do valor das rendas a um valor de mercado, ou mesmo num valor de mercado.
Trata-se de um processo dinâmico, que tem levantado alguma celeuma, no entanto, deve realçar-se, que estas alterações têm um impacto enorme na valorização dos imóveis, uma vez que os baixos rendimentos subjacentes a contratos de arrendamento anteriores a 1990 deixam de se considerar “ad eternum”.
Antes da aprovação da nova lei do arrendamento, e tendo em consideração um imóvel arrendado com uma renda substancialmente inferior à renda de mercado, o melhor valor que um proprietário poderia esperar obter, genericamente, seria o valor de venda do locado ao próprio locatário. Contudo, o preço da transação não era representativo do valor de mercado.
O cenário da venda do imóvel ao inquilino parte do pressuposto duma repartição equitativa das mais-valias geradas no processo. Isto é, se o inquilino adquirisse o imóvel baseado na renda efetiva, poderia posteriormente transacioná-lo a valores de mercado, encaixando a mais-valia resultante. Por outro lado, se o inquilino adquirisse o imóvel a valores de mercado, a mais-valia resultante ficaria do lado do proprietário. Numa ótica de bom senso, inquilino e proprietário chegariam a acordo, estimando um valor intermédio entre o valor baseado na renda efetiva e o valor baseado numa renda de mercado, distribuindo entre si as mais-valias geradas.
Para uma generalidade de interessados, o valor de mercado basear-se-ia na renda efetiva do imóvel capitalizada na perpetuidade, resultando num valor inferior.
Com a aprovação da nova lei, os cenários anteriores deixam de fazer sentido, uma vez que as rendas abaixo de valores de mercado deixam de se puder perpetuar, originando uma valorização automática dos imóveis.
A lei apresenta diversas nuances, nomeadamente no que respeita aos inquilinos com mais de 65 anos, com grau de incapacidade superior a 60% ou em casos de carência económica. Para estas situações há regras específicas que se aplicam para garantir a sua proteção. No entanto, salvo raras excepções, estas regras são aplicáveis durante um período de 5 anos, findo o qual a renda pode ser atualizada a valores de mercado.
Para a generalidade das situações previstas na lei, 5 anos representam o ónus que separa os proprietários do valor de mercado dos seus imóveis, sendo que 5 anos é um período incomparavelmente menor que uma perpetuidade!
Contas feitas, a médio prazo, a nova lei veio trazer um acréscimo substancial de rendimento aos proprietários, e a curto prazo, uma enorme valorização dos seus ativos.

Sobre o autor

Hugo Simões Senior Valuation Advisory | Valuation Advisory

Licenciado em Economia pelo Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG-UTL) e Pós Graduado em Análise Financeira pelo Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG-IDEFE. Curso de Formação em avaliação Imobiliária pela ESAI, certificado pela CMVM para avaliação de imóveis detidos por Fundos de Investimento Imobiliário. Sou membro do RICS desde Novembro de 2015. Iniciei a minha atividade profissional na Dun&Bradstreet Portugal, tendo transitado em 2007 para o departamento de avaliações imobiliárias da Colliers P&I. Em 2008 integrei o departamento de avaliação da CPU Consultores, tendo transitado em 2010 para o departamento de avaliações da Luso-Roux Consultores. Desde Março de 2011 que integro o departamento de avaliações da JLL. Tenho mais de 7 anos de experiência no mercado imobiliário, com especial incidência na área de avaliação de activos imobiliários.

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